2026大中华区写字楼供应需求前沿趋势报告
2026-05-10 08:52 标签：
摘要： 从城市看，上海2025年新增供应85万平方米，全市空置率升至23.4%；深圳供应量达71.2万平方米，是2024年的2.5倍，空置率攀升至29.4%；广州新增供应37.8万平方米，同比增长118.7%。北京则因全年无新增入市，依靠存量去化将空置率降至15.89%。未来三年，深圳计划供应超400万平方米，上海约279万平方米，广州约258.5万平方米，供应洪峰将至。
从城市看，上海2025年新增供应85万平方米，全市空置率升至23.4%；深圳供应量达71.2万平方米，是2024年的2.5倍，空置率攀升至29.4%；广州新增供应37.8万平方米，同比增长118.7%。北京则因全年无新增入市，依靠存量去化将空置率降至15.89%。未来三年，深圳计划供应超400万平方米，上海约279万平方米，广州约258.5万平方米，供应洪峰将至。
需求端：缓慢修复，结构分化明显
2025年大中华区主要城市甲级写字楼净吸纳量仅233.1万平方米，较2021年峰值回落57%，与上年基本持平。企业普遍采取降本增效策略，搬迁和续租成为主流，新增扩租需求疲软。在租金持续下行（多数城市跌幅在10%左右）的背景下，租户议价能力显著增强。
行业需求结构呈现多元化和新兴化特征。TMT（科技、媒体、电信）、金融、专业服务业仍是需求主力，但三大行业合计占比已较2023年回落1.4个百分点。科技产业中的AI、具身智能等细分领域表现活跃，新能源类企业稳居北京市场第四大需求来源。与此同时，出海相关企业（跨境电商、物流供应链、高科技产品出口）在内地多个城市录得大面积成交，成为增量需求的重要来源。香港市场则受益于IPO复苏和股市气氛转好，全年净吸纳量达14.9万平方米，为2018年以来最高，中区超甲级写字楼租金甚至逆势微涨0.8%。
租金走势：普遍回调，企业成本压力缓解
除台北外，所有样本城市甲级写字楼平均租金均较上年下滑。香港以422.2元/平方米/月（43.3港元）位居租金榜首，北京205.6元、上海201.4元、深圳149.4元、广州116.3元。二线城市中杭州租金112.5元为最高，其余城市均回落至两位数区间。业主方普遍加大租金让步力度，同时延长免租期、提供定制装修等，企业租赁成本显著下降。
核心城市扫描：冷热不均，各有看点
- 北京：连续两年无新增供应，空置率降至15.89%，为一线城市最低。TMT行业成交占比45.1%，人工智能企业扩张活跃。但2026年将迎来126万平方米集中入市，空置率面临反弹压力。
- 上海：全年净吸纳量40万平方米，同比下降33.4%。专业服务业、金融、TMT、商贸零售四大行业贡献近七成成交。外资企业租赁面积占比升至43.4%，仍是外资首选地。
- 深圳：净吸纳量26.4万平方米，同比回升59.6%，但供需比升至2.7。TMT需求占三分之一，具身智能、消费电子类企业活跃。前海贡献了83.2%的净吸纳量。
- 广州：净吸纳量18.2万平方米，同比增长43.1%。金融业成为租赁成交主力（占比22.2%），国际金融城接棒琶洲成为供应主力。内资企业成交占比高达86.4%。
- 香港：全年净吸纳量近14.9万平方米，创2018年以来新高。银行及金融业占新租赁面积近一半，中区超甲级写字楼租金录得全年0.8%升幅。预计2026年租金窄幅波动。
- 台北：空置率仅7.9%，为大中华区最低。跨国企业租赁需求占比高达88.6%，贸易零售、TMT、金融业去化集中。未来三年将迎81.2万平方米供给高峰。
- 成都：全市净吸纳量首次转负（-3.2万平方米），空置率升至31.8%。金融服务、专业服务、TMT为需求前三。金融城三期大规模供应在即，去化压力持续。
未来趋势：精细化运营与产业协同成破局关键 报告指出，写字楼市场正从规模扩张转向品质提升，从单一载体转向生态服务。业主需聚焦“产业协同+运营提质”：一方面结合各地产业规划打造适配办公载体，另一方面通过智慧化、绿色化改造及增值服务提升竞争力。全生命周期资产管理模式受到更多关注，公募REITs扩容至商业不动产也为优质项目提供了更灵活的退出路径。
总体而言，2026年大中华区写字楼市场将继续处于“供过于求”的深度调整期。租金下行和空置高企短期内难以扭转，但科技产业高质量发展和出海企业持续扩张有望为需求端带来结构性机会。对于企业租户而言，这无疑是一个升级搬迁、优化成本的好时机；对于业主方，则是一场比拼运营内功与产业服务能力的漫长考验。
